Факторы, влияющие на стоимость имущественных комплексов
Оценщик анализирует такие факторы:
1. Функциональное назначение.
Традиционно на рынке различают: жилые комплексы, офисные (административные) или бизнес-центры (бизнес-парки), торговые, складские (логистические центры) и производственные комплексы (например, заводы). Часто в составе имущественного комплекса есть площади разного назначения, что также влияет на стоимость объекта в целом и учитывается при расчете.
2. Местоположение
— близость транспортных магистралей
— наличие объектов социальной инфраструктуры
— престижность района
— близость промзоны
3. Транспортная доступность.
В зависимости от удаленности объекта от основных магистралей и остановок общественного транспорта, зависит его оценочная стоимость.
4. Физические характеристики зданий, входящих в состав имущественного комплекса.
Эксперт собирает информацию про год и стиль постройки, материалы, конструкции, назначение помещений.
5. Масштаб.
Имеет значение площадь всего имущественного комплекса, площадь земельного участка, на котором он расположен, плотность застройки.
6. Состояние.
В зависимости от технического и физического состояния объекта, степени изношенности отдельного оборудования, машин и иного движимого имущества, будет изменяться величина оценки комплекса. Чем лучше состояние движимого и недвижимого имущества, тем выше его оценят.
7. Наличие дополнительных улучшений.
— тип покрытия подъездных путей, его качество, состояние; — тип ограждения; — состояние инженерных коммуникаций; — наличие железнодорожных путей и т. д.
При определении стоимости объекта оценщик анализирует внешние (макроэкономические) и внутренние (микроэкономические) аспекты. Макроэкономические факторы характеризуют инвестиционный климат в стране и содержат информацию о том, как они повлияют на оценку всего комплекса. Микроэкономические факторы образуют систематический риск на предприятии, возникающий из внешних факторов. Следовательно, стоимость целостного имущества в условиях высокого риска ниже, чем аналогичного предприятия, функционирующего с меньшим риском. О степени риска свидетельствует высокий доход.
